住展第 324 期 2008.06.01 出刊 近來房市雖然還不致用開高走低形容，但是從兩次選舉結果出爐，到馬英九正式就職這段期間，整個台灣地區房市，都好像坐了趟雲霄飛車般，市況冷熱變化劇烈。而五二○馬英九正式就職第十二屆中華民國總統之後，台灣房市到底會走向怎樣的未來？所有人都正睜大眼睛看… 從今年初立委選舉結束，一直到五二○馬英九新政府正式上任，這段約一季時間的台灣房市，還真的猶如歷經一趟雲霄飛車之旅，或說洗了次三溫暖般；忽熱又忽冷的市況，短時間內變動幅度之大，近年罕見。 究竟是什麼樣的原因，讓立委選舉到總統選舉之間，房市牛氣沖天？又是什麼因素，使急速上衝的市況急轉直下？大家其實也都清楚，兩次選舉期間，由於都是主張兩岸積極開放的藍營大勝，在三通即將實現議題快速發酵下，市況迅速增溫。陸商參訪團帶來的話題效應，更進一步把氣氛炒熱。 上半年房市 變化劇烈 後來的快速降溫，一般咸信，包含馬英九任命具獨派色彩的賴幸媛出任陸委會主委，以及接下來相關學者提出泡沫論，都是肇因。然而筆者認為，無論增溫或降溫，其實原因都只有一個，那就是市場信心面的變化使然。 選後之三通議題發酵，其實是期望值之提前反應；市場加溫，是購屋人信心陡升所致。類似道理，當影響信心的利空冒出時，由於支撐並非來自基本面，力道不夠強，榮景就很容易崩解，氣氛隨即轉趨觀望。 在此發展下，五二○這個原本只在政治上具有意義的日期，如今也成為房市趨勢上重要的時間點。原因無他，這個日子，代表新政府新思維、新施政做法的正式上路。而我們也看到，在此之後，業者又開始大張旗鼓，強力推案並曝光造勢。 那麼，根據這樣的脈絡，各區房市各自出現怎樣的市場發展？新政府上台之後，又將會有怎樣的新趨勢或現象出現？請看我們以下的報導分析。 ■台北市 豪宅高姿態 不確定使然 不可否認地，引領近年房市加溫者，就是台北市。由於建設完備及成熟度是全台之冠，無論過去或現在，在北市圓一個置產購屋夢，仍是多數社會新鮮人的終極目標；加上和多數國際大都會相比，北市面積其實不大，供給有限，需求始終強勁。如今豪宅價格，更即將飆破一坪兩百萬。 現在幾個新豪宅案的銷售姿態可是非常高，甚至出現公開卻不開價，僅接受預訂的空前情況。表面上是待價而沽，然實則應是支撐此漲勢之最重要力道｜北市豪宅買盤國際化，因政策面懸而未明而仍存疑慮，加上原物料漲勢尚未停歇，目前要評估成本也不容易，所以乾脆不開價。 目前有關北市的建設利多仍不少。除了內湖科技園區擴大案正式通過外，捷運南港線東延段至南港站，也將配合三鐵共構新車站大樓落成，在年底通車，內湖捷運線也進入第二波試運轉階段，明年上半年前通車目標不變，遷至內湖的AIT新館開工，預料也會為周邊房市掀起一波新熱潮。 以往多屬個案突破的都市更新話題，如今似乎以區域為單位，在萬華延燒開來，當地新案開價將直接跳上六字頭。然萬華之都市更新牽涉公部門執行效率，因此支撐力仍有待考驗。 另一北市邊陲之文山區，是否是下個補漲區？據了解，政大正積極推動大學城方案，準備捐出部分校地，作為規劃中環狀線設站用地。惟此變更現還在公聽階段，故仍有變數。 ■台北縣 環狀線建設 帶動區域發展 有關北市房價飆高的現象，其實原因頗為複雜，因此因應之建議也有不少。仲量聯行趙正義就多次在相關研討會中倡議，應該將北市範圍擴大，甚至將部份或整個北縣與北市做合併；如此不但在建設經費上更充裕，也能解決北市因土地資源有限，造成的房價狂飆。 現階段而言，其實鄰近北市之北縣行政區，早已因為北市市場高熱之庇蔭而雨露均霑。 板橋、新店、三重、雙和等地都是例證。這些年來，這些區塊的房市都算蓬勃，房價成長幅度也相當可觀。不過上述這些區域目前新案價格也居高，因此購屋族往更外圍覓屋的現象愈來愈明顯，這當中又以林口最明顯。 和其他邊陲地區相比，由於與林口最密切相關的機場捷運動工，因此近幾週儘管整體觀望氣氛濃厚，但林口房市則仍表現不俗。然要注意的是，實際反應較佳者，僅限鄰近捷運站周邊或相對低價案，其他產品在缺乏捷運實質題材支撐及價格帶尷尬下，銷況不算理想。林口一區近來的市場表現，正好也反映了整體市場的走勢。 林口反映 整體市況 對北縣來說，板橋新站；新莊副都心也好，淡海新市鎮、頭前重劃區也罷，甚至是隨時將公佈開發細節的裕隆城案，其實對全縣的意義，仍都不及環狀線來得重要。就東京等大型國際都會的例子，發達的軌道系統交通，才是區域進階發展的利器。顯然周錫瑋也知道此道理，因此決定環狀線第一階段由縣府自行推動。 ■桃園 航空城條例擱置 利空出盡 在新任交通部長毛治國日前一席『條例及開發案牽涉層面廣且複雜，宜暫緩再議』的說法後，攸關桃園全縣發展，開發規模可能超過兩百公頃之桃園航空城計畫，其法源依據的航空城條例，在上個立院會期確定擱置。 短期看，這樣的發展，對與計劃直接相關的大園鄉，甚至是全桃園縣來說，是有些失望的結果。但如果眼光放遠，則其實是利空出盡而已。 儘管新政府宣示，包括北市松山、台中清泉崗等機場，都將成為兩岸直航機場，但如就全球觀點論，則航空城計畫確有其實踐的必要性。尤其馬英九競選政見中，目前立法進度最快的就是本計劃。本條例之通過僅是時間問題，關鍵還是在於實際開發計畫的實現時間及程度。 相對來說，更為急迫的建設，恐怕還是捷運系統。目前已定案動工的，只有從高鐵桃園站區到中壢市的捷運藍線，及桃園站接駁機場捷運之路段。桃園市部分紅線，到底是現在的桃林鐵路高架捷運化，還是按原定之春日路？我們呼籲也應及早定案。 ■新竹 新案先後進場 熱鬧滾滾 根據信義房屋最近公佈之不同屋齡住宅交易比重調查，全台灣今年一到四月，屋齡五年內之交易比重佔約二十七％，大致由於北縣市老舊建物比例仍高，因此屋齡十年以上之交易比重仍最高，為百分之六十。不過有一個地區，交易比例和全台趨勢完全不同，那就是新竹。 如果單看新竹市，由於市區發展時間也早，因此儘管竹市政府積極擴大都市計劃、開發鬆綁，然屋齡交易比例仍和全台比例相仿。然以竹北市為首的竹縣，則五年內新屋交易比重居然高達七十二％。這的確和竹北市近年快速竄起，有絕對的關係。 要說新竹人愛買新房，其實也不盡然正確。應該說是竹科科技新貴消費力強，加上竹北市相關之利多不斷，新案輩出，才出現此一數字趨勢。而說到竹北，新政府上任後，看來似乎不確定氣氛消退，新案又開始冒出。其中又以桃園豪宅品牌中悅建設「中悅竹北」，及打算開出新竹歷史高價的「大觀無極」，最值得注意。 ■基隆宜蘭 相對平靜 仍賴區域需求 近一兩個月忽上忽下的市場狀況，的確讓人嗅到非常明顯的觀望及遲疑氣息。不過如果時空換到東北部的基隆和宜蘭，則似乎是平靜許多。 和宜蘭相比，基隆和大台北間的聯絡更為便利，然基隆的峽灣地形，不利整體開發，使其房市受到一定限制。更近北市的七堵、暖暖不僅過去有水患陰影，還有工業區質感較差問題。加上華人置產的地段至上論，因此目前仍遲遲未見北市高房價，可能在基隆浮現的移民潮。 目前為止，基隆房市還是區域需求為主，加上零星的觀光客源。宜蘭情況也有些類似，除了礁溪這個因為溫泉資源而造成的發展特例外，整個宜蘭房市，至今並未因北宜高通車，而有什麼改變。這種以區域需求為主的房市形態，雖不會大起，但也不至大落。不過建材原物料上漲，也對區域房市銷售習性造成些影響。 據了解，原本當地個案都是預售佔三成，然後興建成屋後再慢慢售出餘屋。然而目前確實是害怕原物料進一步飆漲，不少個案乾脆提前動工，希望能省些營造成本。這和北市豪宅案業主或代銷以靜制動、待價而沽之做法相比，算是反映出民情心態之不同。 ■其他地區 八年市值 原地踏步 根據一條在新政府上任之際刊出，引用各投顧資料之報導指出，過去八年民進黨執政期間，台灣的股匯房市實際市值，幾乎沒有太大變動。因此如果把通膨因素加入，其實台灣人這八年的財富，多半是縮水的。 當中永慶房屋提供之資料，八年來中古屋價值縮水尤其嚴重。除大台北逆勢提升外，其他地區無一倖免。台中雖然話題熱度至今看似未盡，但根據此調查資料，台中地區之中古屋市值仍下滑近三成。高雄市更誇張，跌幅居然達到三成五。 難怪會有建商老闆說，台灣房價還在低檔。原來他們，說的是大台北以外的情況！這樣的統計資料，不僅說明民進黨過去八年執政的成績是怎樣，其實也再度反映出，整個台灣在資源分配及建設比重上的嚴重失衡。 不過沒在大台北買房的朋友也不需氣餒！只要選對地段，未來仍有機會，就算台中、高雄都是！上月具有新加坡及香港籍的陸商參訪團，就大手筆買下台中七期「鄉林皇居」十三億案量，高雄市水岸景觀住宅及新興地區房價水準，更是明顯提升；證明只要規劃得當、地段正確，不是北市房產，也依然大有可為！ 泡沫論危市 太牽強 雖然實則是信心面撐起之買氣力道薄弱，一遇到風吹草動立即動盪，才使得我們看到，新政府上任前夕，市況的詭譎觀望。然而就業界角度，最可歸咎的，當然還是學界發起的泡沫論。 不過根據報導，由住宅學會林英彥教授發起，向新政府建言之連署行動，最後仍僅學界及估價界人士參與，且連署人僅一五九人。 從此點看，固然真正願意背書泡沫論的人士有限，然這是否也說明，被部分人士解讀為危言聳聽的學界警告，其效力強度，也沒有業界所言之強？價格不斷調漲，也該是購屋人望之卻步的原因之一！ 另外，新科財長李述德在上任前就表示，未來大面積國有地將停止標售，改為地上權等方式開發。此說一出，立即引來遠雄建設趙藤雄的異議。趙老直言，此舉不符國際潮流！只是，如果台灣真要符合國際潮流，除了建設上還有很多加強空間外，是不是在稅制、稅負上也應該跟上？ 調降遺產贈與稅確實有助於資金回流，不過同樣是歐美先進國家地區，對資產持有也課徵重稅。 政大經濟系林祖嘉教授就建議，抑制目前北市房價高漲，應慎重考慮提高現行房屋稅率，房屋稅率採因地制宜，或土增稅採累進制等。 訂立不同房屋稅率 美國大型都市如紐約、波士頓，當地房屋稅便都超過百分之一，和國內千分之一點五差了快一個百分點。都會區發展成熟機能便捷，這是政府花所有納稅人的錢建設的結果，因此大城市房屋稅率高於發展較差的鄉鎮市，其實相當合理，也應能達到租稅公平的原則。 現在房市到底是過熱，還是仍有上攻力道？看業界學者交鋒，恐怕永無結論。不如看看行庫的動作，或許更可看出端倪。 國內房貸大戶之合作金庫，上月就針對區域及貸款人收入水準，頒行新的等級區分。 據了解，被調高的區域以竹北市最受注目，而北縣供給量不小的林口、三峽、淡水，甚至桃園市則都被調降。 另外雖業界仍一致看好台灣未來房市，然而遠雄建設已悄悄把建設佈局移到對岸福州，華固等上市建商也宣示，未來商辦產品之推案比重將增加。這些動作除了說明商用市場前景的確普受看好外，背後的意義也耐人尋味。 無論如何，未來可預測的短期趨勢應是，四川強烈地震會使國內房市有關防震之議題再度吹起，但熱度能持續多久不是重點。重點是，業界是否真能就此重視營建品質？因為以現在先進的營建技術，只要維持一定品管，其實不需什麼制震隔震，也能抵擋一般強震。 油電價雙漲成變數 另外，當然是新政府上任後，讓油價回歸市場機制的政策，預料鐵定將使國內物價上漲之壓力鍋隨即爆開。 短期看對房市的影響，自然是原物料繼續上漲，成本繼續墊高，房價繼續合理調高。 然而同時間，一般民眾的消費力也再度被削弱。且對多數擁有自有住宅的民眾來說，房價是漲或跌，對他們其實無太大意義，因為當中有八成五家戶，僅是擁有一棟唯一可安身立命的房舍。如果包含『六三三』在內的新政府政見無法如期落實，則油電雙漲，什麼都漲，及匯率雙升之大趨勢，恐怕才會對長期房市造成更大的影響！ |
很簡單的一個理論是：產油區域愈是動盪，石油生產便愈受威脅，威脅不除，油價就不跌。
